干货 | 换房时退还ABSD额外印花税的陷阱和误区

这种情况是不是似曾相识？你或者你身边的朋友或者听过或者经历过吧

名字是化名但事情是真事，有些人很幸运，有有着正确知识的专业人士指导；有些人歪打正着，也幸运的拿回那笔先垫付的额外印花税；但也有很多人买了要换的大房子，卖了第一套房子，最后被告知不能拿回预付的额外印花税，不能说不遗憾。7% 或者10%（公民或PR的第二套额外税税率），或者说2018年7月5号以后的12%或15%的第二套额外税不是一笔小数目。退税失败这种身边普遍存在的情况，这其实是可以避免的损失

前提介绍：因为先留住了第一套A房产，买另外一套B房产的时候就算他们的第二套，需要先缴纳第二套应缴的额外印花税，但之后他们会把第一套A房子卖掉，那B房就成了他们的第一套房。如果符合条件的话，可以在卖掉A房产之后申请退还买B房时付的额外税。可是怎样才是符合条件？在退税路上无数陷阱需要慎入

陷阱1： 经济条件还不错的他们同时也想把B房产放老婆一个人的名字，留老公的名字将来买另一套C房产来避免将来第二套的额外税              

B房产放夫妻中一个人的名字，这种情况退税会失败

TIPS: 额外印花税的退款只适用于B房用夫妻两人的名字购买，且其中一人必须是新加坡公民

换句或说，

B房用老婆一个人的名字买，不退

B房用老公一个人的名字买，不退

B房用老婆加孩子的名字买，不退

B房用老公加孩子的名字买，不退

B房夫妻俩没有一位是公民的，不退

B房不仅有夫妻的名字，还有另外的人的名字的，不退

退税解决方法：用夫妻两人的名字买B房产，但用分股式买房的方法，老公在B房产的股份占1%，老婆在B房产占99%，到时退税成功后，老公把1%股份卖给老婆把名额解放出来后可以按原定计划买之后的第二套房产C房产。这样在最小花费的情况下解决了问题。既能够成功退回买B房产时付的额外税， C虽然是家庭的第二套房产，但由于C房产是老公一个人的名字，也能规避C房产的额外印花税。但有一个前提条件，B房产不能是组屋，只能是私人房产。如果B房产是组屋，C房产除了个别方法外，很难规避额外印花税

TIPS: 如果组屋是夫妻2个人的名字，夫妻两人要在同一间HDB里买卖股份解放一个人的名字出来现在建屋局已经不允许了

陷阱2： 经济条件还不错的他们同时也想把大房放老婆的名字，留老公的名字将来买第二套C房产来避免将来第二套的额外税

C房产买房的时间点需注意，C房Exercise的时间要迟过卖A房的过程中A房买家Exercise的时间 

像这种有计划的家庭大有人在，但如果他们收了A房产的定金以为卖了后在A房产的买家见律师签字之前就定下了C房产，并且 C房产见律师Exercise的时间早过A房产的买家，那对不起，B房产的额外印花税退不了，简单说在政府眼里没卖掉A房产就买了B和C房产两套房产，所以B房产不能退额外税，必须单一的买第二套卖第一套一对一的换房拿回额外税之后再计划别的

误区1：“先买房后卖房，买房需要先付额外印花税，老公已经了解如果在买房后的6个月以内卖，可以向政府申请拿回先付的额外印花税“。什么时间算买，什么时间算卖？

买房卖房的时间点，有些人以为是买家交了订金拿了option to purchase的时间，有些人觉得是过户完成的时间。其实都不是

TIPS: Exercise date是买家在option上签字的日子，政府算买卖房的时间点都是以Exercise的日期为准。如果是转售房产(Resale)，房产A需要在B Exercise后的6个月以内Exercise;置换的B房产如果是新房(BUC)，房产A需要在以新房B TOP(临时入伙证)的时间点为准的六个月以内Exercise

陷阱3: 如果时间线算错，买了B房产，全部过户完成后的6个月以内卖掉A房产，A房产卖的Exercise 日期和B房产买的Exercise日期间隔超过6个月，对不起，退不了额外税

陷阱4：传闻6个月内卖不掉A房产，写信去申述延长六个月期限，还是能拿回买B房产时的额外印花税

以前确实有过一些成功的例子，但现在：

IRAS的网站直接贴出大大的告示，意思就是期限就是6个月，逾期不退额外税

所以说，为了能拿回B房产的额外印花税，买到B房产后，卖A房请乘早

误区2：夫妻两人一人一套房产，一套A是老公的名字，一套B是老婆的名字。两人联名买了一套C后卖掉了之前各自拥有的A和B房产。这样C房产是他们现在的第一套房产，去申请退还额外税结果悲剧

TIPS：退还额外印花税只适用于第二套换第一套，一对一的情况

退税解决方法： 夫妻两人先卖掉A或B房产的其中一套，再联名买C房产，再在期限内卖掉A或B房产剩余的一套就符合申请退还额外税的条件了（夫妻两人必须一方是新加坡公民）

误区3：额外税数额以公民方为主来算，其实是以税高的那一方来收取

TIPS：ABSD额外印花税的税率按照较高的那一方收取

也就是说，先买后卖需先付的额外税是：

SC+SC, 第二套额外税12%

SC+SPR,第二套额外税15%

SC+外国人，第二套额外税20%

符合条件的话，在卖掉第一套A房产后就可以申请退还买B房产时付的额外税

既然谈到税率的问题，我另外再补充两个额外的TIPS:

TIPS: 对于买第一间房产的朋友，如果其中有一人是新加坡公民，对于结婚夫妻第一套婚房，在买房时符合自动免除额外税

SC+SPR 买第一间房产，

没结婚， 付5%额外税

结婚了，自动免除额外税，额外税为0

SC+外国人 买第一间房产，

没结婚，付20% 额外税

结婚了，自动免除额外税，额外税为0

TIPS: 如果是冰岛，挪威，Liechtenstein，瑞士这4个国家的公民或永久居民和美国公民（这些国家与新加坡有自由贸易协定）在买房时和新加坡人享受同样的待遇

误区4：都符合条件，也成功的在6个月以内卖掉第一套A房产，几时申请退税都可以

其实申请退税有最后期限，需要在卖掉A房产后的6个月以内提交申请

误区5：外国人换房或PR家庭买B房产卖A房产可退额外印花税

这种情况退税会失败

TIPS:在买B房产卖A房产退B的额外税只适用于夫妻至少有一人是新加坡公民的家庭

误区6：公民一个人的名字买B房产卖A房产可退额外印花税

这种情况退税会失败

TIPS: 额外印花税的退款只适用于B房用夫妻两人的名字购买，且其中一人必须是新加坡公民

总之，退额外税的大原则是新加坡公民家庭（至少一人是公民）用两夫妻的名字买第二套卖第一套，然后在买B房产后的6个月以内把A房产卖掉并在A房产卖掉的6个月以内申请退还额外印花税才可以成功退还

有些人会说，这么麻烦，要不先卖了房子再买吧。其实还有很多因素，不想先搬家，不想短租，先卖了后怕找不到心仪的房子等不同的因素，很多人仍然会选择先买后卖

我分享这些，就是要让大家避开陷阱，解开误区，减少一些不必要的损失。如果觉得有用的话也分享给你们的朋友吧！

敬请期待我的另一个干货专题，和我一起走捷径，扫盲区，省钱的同时慧眼看房产，一起增加净值！

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